V poslednom období sa doslova roztrhlo vrece s ponukami bánk a nebankových subjektov na výhodné hypotéky. Z každej strany sa na nás hrnú informácie o najnižších úrokoch v histórii alebo aj o tom, že na Slovensku sú lacnejšie hypotekárne úvery ako u našich susedov. Ako sa však tejto širokej palete ponúk orientovať? Na základne akých kritérií je možné hodnotiť výhodnosť jednotlivých pôžičiek? Práve zodpovedaniu týchto najčastejších otázok sa budeme venovať v našom článku. Na začiatok však niekoľko slov všeobecne o tomto type dlhodobých pôžičiek.
O hypotéke všeobecne
Keď to vezmeme úplne od základu, tak podľa zákona o bankách je hypotekárny úver typom dlhodobého úveru, ktorého účelom je nadobudnutie, rekonštrukcia alebo výstavba nehnuteľnosti. Základnou podmienkou poskytnutia úveru je vytvorenie záložného práva na nadobudnutú nehnuteľnosť v prospech veriteľa, či už sa jedná o banku alebo nebankovú spoločnosť. Podľa znaleckého posudku sa určí cena nehnuteľnosti a to je jedno z kritérií, od ktorého sa odvíja výška poskytnutej sumy. Ďalší dôležitým bodom je výška príjmu žiadateľa, z nej banka stanovuje bonitu klienta. Pri schvaľovaní veriteľ zohľadňuje životné minimum, podľa rodinnej situácie žiadateľa a po zohľadnení finančných možností splácania, výšky požadovanej sumy a ohodnotenej ceny nehnuteľnosti, rozhodne o poskytnutí alebo zamietnutí pôžičky. V prípade schválenia posiela banka peniaze priamo na účet žiadateľovi. Ten jej musí následne vydokladovať využitie finančných prostriedkov na vopred stanovený zámer. Výnimkou pri dokladovaní je tzv. americká hypotéka. Z uvedeného logicky vyplýva, že pokiaľ sa dostanete do stavu platobnej neschopnosti, banka resp. nebankovka bude mať právo danú nehnuteľnosť zabaviť a následne speňažiť. Záložné právo k nehnuteľnosti musí byť z pohľadu legislatívy, zapísané v katastri nehnuteľností a zároveň uvedená nehnuteľnosť sa musí nachádzať na území Slovenska, Európskej únie alebo Európskeho hospodárskeho priestoru.
Kedy je hypotéka výhodná?
Hypotéka nie je pôžička ako každá iná, práve preto je veľmi vhodné a hlavne výhodne dobre si premyslieť, kedy, kde a ako požiadať o hypotekárny úver. Spomenieme základne faktory, na ktoré by ste mali vždy pamätať, pokiaľ sa rozhodujete medzi viacerými ponukami.
- najnižšia úroková sadzba
Tri základne parametre, ktoré najviac vplývajú na finálny výpočet hypotéky sú úroková sadzba, výška úveru a počet rokov splácania. Od úrokovej sadzby a doby splácania sa odvíja to, koľko v konečnom dôsledku pôžičku preplatíte na úrokoch. O koľko je nižšia úroková sadzba, o toľko budete mať lačnejšie nové bývanie.
- najkratšia doba splácania
Doba splácania závisí hlavne od finančných možností žiadateľa. Samozrejme najlepšou radou pre Vašu peňaženku býva to, aby ste si dobu splácania skrátili na čo najmenšiu dĺžku. To však na druhej strane znamená vyššie splátky úveru. Optimálne nastavenie je také, pri ktorom splátky výrazne nezaťažia rodinný rozpočet. Ak ste si pri podpise zmluvy stanovili dlhšiu dobu splácania, máte možnosť neskôr podať žiadosť o skrátenie splácania úveru.
- bez poplatku sa poskytnutie
Najvyšším jednorazovým poplatkom je poplatok za poskytnutie úveru. I keď niektoré banky ho rušia alebo naň dávajú výraznú zľavu. Tento poplatok môžete brať ako prvú veľkú investíciu do hypotéky. Nezabudnite s ním však rátať už pri porovnávaní viacerých ponúk, aby ste výhodnosť úveru neposudzovali len podľa výšky úrokovej sadzby. Zároveň si zistite aj výšku ostatných poplatkov (za znalecký posudok, zápis do katastra, prípadne poistenie nehnuteľnosti), ktoré sú s hypotekárnym úverom spojené.
- možnosť predčasnej splátky bez poplatku
Banky sa snažia prilákať nových klientov na rôzne bonusové ponuky. Porovnávanie hypoték sa snažte robiť dostatočné informovaní o všetkých benefitoch, ktoré môžete získať. Výhodou, po ktorej sa určite oplatí siahnuť je možnosť predčasného splatenia bez poplatku. V ideálnom prípade je možné túto predčasnú splátku uskutočniť kedykoľvek, dobré však je aj bez poplatku pri fixácii. Vďaka mimoriadnej splátke sa vám zníži celková istina úveru, z ktorej sú vypočítavané úrok, čiže váš úrok môže byť výrazne nižší ako na začiatku splácania.
Tipy ako si zaistiť najvýhodnejšiu hypotéku
V poslednej časti vám predstavíme hneď niekoľko veľmi užitočných tipov, vďaka ktorým dokážete ušetriť nemalé finančné prostriedky a prilepšiť tak rodinnému rozpočtu. O týchto možnostiach vám v bankách často nepovedia, ale práve tak sa dá získať tá najvýhodnejšia hypotéka.
- Dôkladne si preštudujte ponuky viacerých poskytovateľov
Aj keď máte dlhé roky účet v určitej banke, nedajte sa automaticky zlákať jej ponukou na hypotekárny úver. V ponuke bánk vždy nájdete rozdiely, ktoré sú v konečnom dôsledku výhodou pre vás a pre vašu peňaženku. Preto si doprajte dostatok času na dostatočný prieskum v jednotlivých ponukách, internet je v tomto skvelým pomocníkom.
- Vopred sa informujte o svojich možnostiach
Vysnívaný dom alebo byt si vyberajte až potom, ako zistíte svoje možnosti v banke. Vyhnete sa situácii, kedy nebudete mať dostatok prostriedkov na zafinancovanie zvolenej nehnuteľnosti. Výhodnosť hypotéky sa určuje aj podľa výšky vlastných finančných prostriedkov a financií poskytnutých bankou. Niekedy sa môže ponuka drahšej nehnuteľnosti ako ste pôvodne plánovali prejaviť na mesačnej splátke len pár eurami navyše.
- Využite štátny príspevok pre mladých
Pokiaľ spĺňate vekový limit, informujte sa aj o možnosti získať príspevok od štátu. Legislatívne sa stanovuje pre každoročný štátny rozpočet a v danom roku platí pre všetky hypotekárne úvery, ktoré splnia podmienky na jeho získanie.
- Uvažujte o zmene poskytovateľa hypotéky na konci fixácie
Ako sme už spomínali pri výbere poskytovateľa hypotéky, vernosť sa nemusí vždy vyplatiť. Pred koncom doby fixácie môžete získať lepšie podmienky ako pri prvom podpise zmluvy. Udržujte si preto prehľad v ponuke nielen vašej banky ale aj tých konkurenčných. Keď natrafíte na lepšiu ponuku, skúste najprv pohroziť vo vašej banke odchodom ku konkurencii. Často sa stáva, že banka radšej ako by mala stratiť klienta, individuálne nastaví parametre na dorovnanie ponuky konkurencie. Ak sa tak nestane, neváhajte ani chvíľu a preneste si hypotekárny úver k inej banke. Vopred sa však informujte o poplatkoch súvisiacich s presunom úveru.
- Dobu splácania si nastavte s vhodnou rezervou
Pri nastavovaní splácania hypotéky si nechajte určitú rezervu. I keď plánujete splatiť hypotéku za 15 rokov, radšej si výšku mesačnej splátky nedávajte na strop rodinného rozpočtu. Majte na pamäti nepríjemné životné situácie, ako je napr. strata zamestnania. Je lepšie využiť možnosť mimoriadnej splátky pri lepšej finančnej situácii, ako sa dostať do problémov kvôli neuhradenej splátke.